Aluerakentamissopimukset ja kaavoitus Espoossa ja Vantaalla: Stadsbyggdens utvecklingsdynamik -projektin osaraportti 6

Työssä tutkitaan Espoossa ja Vantaalla laadittuja aluerakentamissopimuksia ja verrataan niitä tehtyihin asemakaavoihin ja asemakaavamuutoksiin. Aluksi tarkastellaan aluerakentamisen historiallisia taustoja ja pohditaan aluerakentamiseen johtaneita tekijöitä. Väkiluvun, asuntorakentamisen, suunnitteluhenkilökunnan, puoluepoliittisen rakenteen ja kaupunkien maanhankinnan kehitys Espoossa ja Vantaalla selvitettiin 1960-luvulta lähtien. Aluerakentamissopimusalueet ryhmiteltiin sopimuskumppanien, maanomistuksen, sopimusten laatimisajankohtien, pinta-alojen, rakennusoikeuksien ja aluetehokkuuksien mukaan. Espoossa on laadittu 27 ja Vantaalla 33 aluerakentamissopimusta vuosina 1966-1988. Aluerakentamista ei voida pitää pelkästään 1960 ja 1970-lukujen ilmiönä, koska yhä nykyään laaditaan aluerakentamissopimuksia. Aluerakentamissopimukset ovat asunto- ja työpaikkaalueiden jyrkän alueellisen eron takia osaltaan vaikuttaneet pääkaupunkiseudun yhdyskuntarakenteen segregoitumiseen. Asemakaavoituksessa yleisten rakennusten tontit ovat olleet alisteisia asuntorakentamiseen painottuvalle aluerakentamiselle. Asemakaavamuutosten merkittävimpänä aloitteentekijänä olivat rakentajat, jolloin taustalle tuli esiin erityisesti rakentajien pyrkimys voiton maksimointiin. Sopimusten mukaiset rakennusoikeudet on yleensä ylitetty asemakaavoissa. Jos rakennusoikeus on jäänyt alle sovitun, puuttuva määrä rakennusoikeutta on luovutettu joko rakentajan omistamalta lisäalueelta tai kaupungin omistamilta mailta. Juridisesti aluerakentamissopimusta on pidetty yksityisoikoudellisena sopimuksena, jossa kohtuullisuusharkinta ja yhteistyövelvollisuus ovat latistaneet kaupunkien vaikutusmahdollisuudet rakentamisen ohjailussa. 1960-luvulla aluerakentamissopimuksia tehtiin jopa ilman maankäyttösuunnitelmia. Aluerakentamissopimusjärjestelmässä eniten suunnittelua ovat ohjanneet aluerakentamissopimukset, sitten asemakaavoitus ja vähiten yleiskaavoitus. Aluerakentamisessa on muodostunut ns. rakentajien kaavamonipoli. Uusista mahdollisista maapolitiikan tehostamiskeinoista huolimatta aluerakentamiselle on vaihtoehtoja (esim. lunastus), sillä jo nykyisellä lainsäädännöllä olisi mahdollista muuttaa perustajaurakointiin perustuvaa rakentamiskäytäntöä.