Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana

Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksestä rakennusten iän mukana on tällä hetkellä saatavilla varsin vähän luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. Tässä tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan VVO:n 177 aravavuokrakiinteistön kunnossapitokustannukset eri-ikäisissä taloissa vuosina 1985 - 87. Talot ovat valmistuneet vuosina 1970 - 85, joten vuonna 1987 vanhimmat olivat 17-vuotiaita. Kunnossapitokustannusten havaittiin nousevan varsin selvästi rakennuksen iän funktiona. Kokonaiskunnossapitokustannukset ylittivät rajan 1 mk/asm2kk jo neljän käyttövuoden jälkeen. Kymmenvuotiaissa taloissa kustannukset ovat noin 2,50 mk/asm2/kk, ja 3 mk/asm2/kk ylittyy 13 käyttövuoden jälkeen. Vielä tämänkin jälkeen nousu on jyrkkää, mutta näin vanhojen kiinteistöjen vähyyden vuoksi tulokset eivät ole yleistettävissä. Kokonaiskunnossapitokustannuksista oli aktivoitujen eli lainarahoituksella hoidettujen kustannusten osuus ensimmäisinä käyttövuosina aivan vähäinen, mutta jo seitsemänvuotiaissa taloissa käytettiin keskimäärin 0,70 mk/asm2/kk sellaisiin jaksottaisiin korjauksiin, joiden kustannukset aktivoitiin. Kahdeksantena käyttövuonna aktivoinnit olivat vain 0,18 mk/asm2/kk, mutta ne nousivat tasaisesti kiinteistön vanhentuessa siten, että kokonaiskunnossapitokustannusten nousu muodostui lähes kokonaan aktivoinneista. Kuluiksi kirjatut kustannukset eivät vanhimmissa kiinnteistöissä enää iän myötä kovin huomattavasti kasvaneet. Nykyisen kirjanpitoasetuksen mukaan aktivoinnit eivät ilmene kiinteistön tuloslaskelmasta. Näin ollen tulosraporttien pohjalta tehdyt tilastot eivät kerro koko totuutta kunnossapitokustannuksista. Tässä selvityksessä ilmeni, että suuret pääomamenot 10 - 20-vuotiaissa aravavuokrakiinteistöissä pakottavat kiinteistöt korjauslainojen ottoon ja ajavat ne taloudellisiun vaikeuksiin. Tutkimuksessa on selvitety myös suunniteltujen eli jaksoitaisten korjausten sekä arvaamattoman kunnossapidon ja vuosittain toistuvien huolto- ja vikakorjausten osuudet kunnossapitokustannuksista. Jaksoittaisia korjauksia tehtiin ensi kerran huomattavissa määrin seitsemäntenä käyttövuonna, keskimäärin 0,82 mk/asm2/kk. Tätä hieman vanhemmissa taas vähemmän, mutta kymmenvuotiaissa ja sitä vanhemmissa niiden suuruus oli jo lähes 1 mk/asm2/kk ja 14 käyttövuoden jälkeen huomattavasti enemmänkin. Kunnossapitokustannusten jaottelua selkeyttämään kehitettiin jaottelumalli. Malli jakaa kustannukset toisaalta kiinteistönosille ja toisaalta erityyppisille kunnossapitotoimenpitellle. Mallia testattiin kolmen esimerkkikohteen jaksoittaisilla kunnossapitokustannuksilla, ja näiden osalta jaottelu oli selkeä. Tässä tutkimuksessa saatiin kustannusjakauma VVO:n kunnossapitostrategialle. Jatkossa tulisi selvittää, ovatko tulokset vertailukelpoisia erilaisten organisaatioiden kanssa sekä tehdä tarkempi rakennusosakohtainen selvitys. Tutkimusmateriaali oli suhteellisen nuorta, joten olisi syytä jatkossa ulottaa tutkimus vanhempaan asuntokantaan ja testata kehitettyä kustannusten jaottelumallia myös niiden osalta.