Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana

Timo Lounela, Aimo Tyybäkinoja

Research output: Book/ReportReportProfessional

Abstract

Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksestä rakennusten iän mukana on tällä hetkellä saatavilla varsin vähän luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. Tässä tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan VVO:n 177 aravavuokrakiinteistön kunnossapitokustannukset eri-ikäisissä taloissa vuosina 1985 - 87. Talot ovat valmistuneet vuosina 1970 - 85, joten vuonna 1987 vanhimmat olivat 17-vuotiaita. Kunnossapitokustannusten havaittiin nousevan varsin selvästi rakennuksen iän funktiona. Kokonaiskunnossapitokustannukset ylittivät rajan 1 mk/asm2kk jo neljän käyttövuoden jälkeen. Kymmenvuotiaissa taloissa kustannukset ovat noin 2,50 mk/asm2/kk, ja 3 mk/asm2/kk ylittyy 13 käyttövuoden jälkeen. Vielä tämänkin jälkeen nousu on jyrkkää, mutta näin vanhojen kiinteistöjen vähyyden vuoksi tulokset eivät ole yleistettävissä. Kokonaiskunnossapitokustannuksista oli aktivoitujen eli lainarahoituksella hoidettujen kustannusten osuus ensimmäisinä käyttövuosina aivan vähäinen, mutta jo seitsemänvuotiaissa taloissa käytettiin keskimäärin 0,70 mk/asm2/kk sellaisiin jaksottaisiin korjauksiin, joiden kustannukset aktivoitiin. Kahdeksantena käyttövuonna aktivoinnit olivat vain 0,18 mk/asm2/kk, mutta ne nousivat tasaisesti kiinteistön vanhentuessa siten, että kokonaiskunnossapitokustannusten nousu muodostui lähes kokonaan aktivoinneista. Kuluiksi kirjatut kustannukset eivät vanhimmissa kiinnteistöissä enää iän myötä kovin huomattavasti kasvaneet. Nykyisen kirjanpitoasetuksen mukaan aktivoinnit eivät ilmene kiinteistön tuloslaskelmasta. Näin ollen tulosraporttien pohjalta tehdyt tilastot eivät kerro koko totuutta kunnossapitokustannuksista. Tässä selvityksessä ilmeni, että suuret pääomamenot 10 - 20-vuotiaissa aravavuokrakiinteistöissä pakottavat kiinteistöt korjauslainojen ottoon ja ajavat ne taloudellisiun vaikeuksiin. Tutkimuksessa on selvitety myös suunniteltujen eli jaksoitaisten korjausten sekä arvaamattoman kunnossapidon ja vuosittain toistuvien huolto- ja vikakorjausten osuudet kunnossapitokustannuksista. Jaksoittaisia korjauksia tehtiin ensi kerran huomattavissa määrin seitsemäntenä käyttövuonna, keskimäärin 0,82 mk/asm2/kk. Tätä hieman vanhemmissa taas vähemmän, mutta kymmenvuotiaissa ja sitä vanhemmissa niiden suuruus oli jo lähes 1 mk/asm2/kk ja 14 käyttövuoden jälkeen huomattavasti enemmänkin. Kunnossapitokustannusten jaottelua selkeyttämään kehitettiin jaottelumalli. Malli jakaa kustannukset toisaalta kiinteistönosille ja toisaalta erityyppisille kunnossapitotoimenpitellle. Mallia testattiin kolmen esimerkkikohteen jaksoittaisilla kunnossapitokustannuksilla, ja näiden osalta jaottelu oli selkeä. Tässä tutkimuksessa saatiin kustannusjakauma VVO:n kunnossapitostrategialle. Jatkossa tulisi selvittää, ovatko tulokset vertailukelpoisia erilaisten organisaatioiden kanssa sekä tehdä tarkempi rakennusosakohtainen selvitys. Tutkimusmateriaali oli suhteellisen nuorta, joten olisi syytä jatkossa ulottaa tutkimus vanhempaan asuntokantaan ja testata kehitettyä kustannusten jaottelumallia myös niiden osalta.
Original languageFinnish
Place of PublicationEspoo
PublisherVTT Technical Research Centre of Finland
Number of pages84
ISBN (Print)951-38-3233-3
Publication statusPublished - 1988
MoE publication typeNot Eligible

Publication series

NameTiedotteita / Valtion teknillinen tutkimuskeskus
PublisherVTT
No.899
ISSN (Print)0358-5085

Keywords

  • building construction
  • residential buildings
  • apartment buildings
  • rents
  • renovation
  • reparations
  • costs
  • aging
  • maintenance costs
  • loans

Cite this

Lounela, T., & Tyybäkinoja, A. (1988). Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana. Espoo: VTT Technical Research Centre of Finland. Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita, No. 899
Lounela, Timo ; Tyybäkinoja, Aimo. / Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana. Espoo : VTT Technical Research Centre of Finland, 1988. 84 p. (Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita; No. 899).
@book{21a537dc4d124d49ac4c539c57754f93,
title = "Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana",
abstract = "Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksest{\"a} rakennusten i{\"a}n mukana on t{\"a}ll{\"a} hetkell{\"a} saatavilla varsin v{\"a}h{\"a}n luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. T{\"a}ss{\"a} tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan VVO:n 177 aravavuokrakiinteist{\"o}n kunnossapitokustannukset eri-ik{\"a}isiss{\"a} taloissa vuosina 1985 - 87. Talot ovat valmistuneet vuosina 1970 - 85, joten vuonna 1987 vanhimmat olivat 17-vuotiaita. Kunnossapitokustannusten havaittiin nousevan varsin selv{\"a}sti rakennuksen i{\"a}n funktiona. Kokonaiskunnossapitokustannukset ylittiv{\"a}t rajan 1 mk/asm2kk jo nelj{\"a}n k{\"a}ytt{\"o}vuoden j{\"a}lkeen. Kymmenvuotiaissa taloissa kustannukset ovat noin 2,50 mk/asm2/kk, ja 3 mk/asm2/kk ylittyy 13 k{\"a}ytt{\"o}vuoden j{\"a}lkeen. Viel{\"a} t{\"a}m{\"a}nkin j{\"a}lkeen nousu on jyrkk{\"a}{\"a}, mutta n{\"a}in vanhojen kiinteist{\"o}jen v{\"a}hyyden vuoksi tulokset eiv{\"a}t ole yleistett{\"a}viss{\"a}. Kokonaiskunnossapitokustannuksista oli aktivoitujen eli lainarahoituksella hoidettujen kustannusten osuus ensimm{\"a}isin{\"a} k{\"a}ytt{\"o}vuosina aivan v{\"a}h{\"a}inen, mutta jo seitsem{\"a}nvuotiaissa taloissa k{\"a}ytettiin keskim{\"a}{\"a}rin 0,70 mk/asm2/kk sellaisiin jaksottaisiin korjauksiin, joiden kustannukset aktivoitiin. Kahdeksantena k{\"a}ytt{\"o}vuonna aktivoinnit olivat vain 0,18 mk/asm2/kk, mutta ne nousivat tasaisesti kiinteist{\"o}n vanhentuessa siten, ett{\"a} kokonaiskunnossapitokustannusten nousu muodostui l{\"a}hes kokonaan aktivoinneista. Kuluiksi kirjatut kustannukset eiv{\"a}t vanhimmissa kiinnteist{\"o}iss{\"a} en{\"a}{\"a} i{\"a}n my{\"o}t{\"a} kovin huomattavasti kasvaneet. Nykyisen kirjanpitoasetuksen mukaan aktivoinnit eiv{\"a}t ilmene kiinteist{\"o}n tuloslaskelmasta. N{\"a}in ollen tulosraporttien pohjalta tehdyt tilastot eiv{\"a}t kerro koko totuutta kunnossapitokustannuksista. T{\"a}ss{\"a} selvityksess{\"a} ilmeni, ett{\"a} suuret p{\"a}{\"a}omamenot 10 - 20-vuotiaissa aravavuokrakiinteist{\"o}iss{\"a} pakottavat kiinteist{\"o}t korjauslainojen ottoon ja ajavat ne taloudellisiun vaikeuksiin. Tutkimuksessa on selvitety my{\"o}s suunniteltujen eli jaksoitaisten korjausten sek{\"a} arvaamattoman kunnossapidon ja vuosittain toistuvien huolto- ja vikakorjausten osuudet kunnossapitokustannuksista. Jaksoittaisia korjauksia tehtiin ensi kerran huomattavissa m{\"a}{\"a}rin seitsem{\"a}nten{\"a} k{\"a}ytt{\"o}vuonna, keskim{\"a}{\"a}rin 0,82 mk/asm2/kk. T{\"a}t{\"a} hieman vanhemmissa taas v{\"a}hemm{\"a}n, mutta kymmenvuotiaissa ja sit{\"a} vanhemmissa niiden suuruus oli jo l{\"a}hes 1 mk/asm2/kk ja 14 k{\"a}ytt{\"o}vuoden j{\"a}lkeen huomattavasti enemm{\"a}nkin. Kunnossapitokustannusten jaottelua selkeytt{\"a}m{\"a}{\"a}n kehitettiin jaottelumalli. Malli jakaa kustannukset toisaalta kiinteist{\"o}nosille ja toisaalta erityyppisille kunnossapitotoimenpitellle. Mallia testattiin kolmen esimerkkikohteen jaksoittaisilla kunnossapitokustannuksilla, ja n{\"a}iden osalta jaottelu oli selke{\"a}. T{\"a}ss{\"a} tutkimuksessa saatiin kustannusjakauma VVO:n kunnossapitostrategialle. Jatkossa tulisi selvitt{\"a}{\"a}, ovatko tulokset vertailukelpoisia erilaisten organisaatioiden kanssa sek{\"a} tehd{\"a} tarkempi rakennusosakohtainen selvitys. Tutkimusmateriaali oli suhteellisen nuorta, joten olisi syyt{\"a} jatkossa ulottaa tutkimus vanhempaan asuntokantaan ja testata kehitetty{\"a} kustannusten jaottelumallia my{\"o}s niiden osalta.",
keywords = "building construction, residential buildings, apartment buildings, rents, renovation, reparations, costs, aging, maintenance costs, loans",
author = "Timo Lounela and Aimo Tyyb{\"a}kinoja",
year = "1988",
language = "Finnish",
isbn = "951-38-3233-3",
series = "Tiedotteita / Valtion teknillinen tutkimuskeskus",
publisher = "VTT Technical Research Centre of Finland",
number = "899",
address = "Finland",

}

Lounela, T & Tyybäkinoja, A 1988, Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana. Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita, no. 899, VTT Technical Research Centre of Finland, Espoo.

Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana. / Lounela, Timo; Tyybäkinoja, Aimo.

Espoo : VTT Technical Research Centre of Finland, 1988. 84 p. (Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita; No. 899).

Research output: Book/ReportReportProfessional

TY - BOOK

T1 - Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana

AU - Lounela, Timo

AU - Tyybäkinoja, Aimo

PY - 1988

Y1 - 1988

N2 - Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksestä rakennusten iän mukana on tällä hetkellä saatavilla varsin vähän luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. Tässä tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan VVO:n 177 aravavuokrakiinteistön kunnossapitokustannukset eri-ikäisissä taloissa vuosina 1985 - 87. Talot ovat valmistuneet vuosina 1970 - 85, joten vuonna 1987 vanhimmat olivat 17-vuotiaita. Kunnossapitokustannusten havaittiin nousevan varsin selvästi rakennuksen iän funktiona. Kokonaiskunnossapitokustannukset ylittivät rajan 1 mk/asm2kk jo neljän käyttövuoden jälkeen. Kymmenvuotiaissa taloissa kustannukset ovat noin 2,50 mk/asm2/kk, ja 3 mk/asm2/kk ylittyy 13 käyttövuoden jälkeen. Vielä tämänkin jälkeen nousu on jyrkkää, mutta näin vanhojen kiinteistöjen vähyyden vuoksi tulokset eivät ole yleistettävissä. Kokonaiskunnossapitokustannuksista oli aktivoitujen eli lainarahoituksella hoidettujen kustannusten osuus ensimmäisinä käyttövuosina aivan vähäinen, mutta jo seitsemänvuotiaissa taloissa käytettiin keskimäärin 0,70 mk/asm2/kk sellaisiin jaksottaisiin korjauksiin, joiden kustannukset aktivoitiin. Kahdeksantena käyttövuonna aktivoinnit olivat vain 0,18 mk/asm2/kk, mutta ne nousivat tasaisesti kiinteistön vanhentuessa siten, että kokonaiskunnossapitokustannusten nousu muodostui lähes kokonaan aktivoinneista. Kuluiksi kirjatut kustannukset eivät vanhimmissa kiinnteistöissä enää iän myötä kovin huomattavasti kasvaneet. Nykyisen kirjanpitoasetuksen mukaan aktivoinnit eivät ilmene kiinteistön tuloslaskelmasta. Näin ollen tulosraporttien pohjalta tehdyt tilastot eivät kerro koko totuutta kunnossapitokustannuksista. Tässä selvityksessä ilmeni, että suuret pääomamenot 10 - 20-vuotiaissa aravavuokrakiinteistöissä pakottavat kiinteistöt korjauslainojen ottoon ja ajavat ne taloudellisiun vaikeuksiin. Tutkimuksessa on selvitety myös suunniteltujen eli jaksoitaisten korjausten sekä arvaamattoman kunnossapidon ja vuosittain toistuvien huolto- ja vikakorjausten osuudet kunnossapitokustannuksista. Jaksoittaisia korjauksia tehtiin ensi kerran huomattavissa määrin seitsemäntenä käyttövuonna, keskimäärin 0,82 mk/asm2/kk. Tätä hieman vanhemmissa taas vähemmän, mutta kymmenvuotiaissa ja sitä vanhemmissa niiden suuruus oli jo lähes 1 mk/asm2/kk ja 14 käyttövuoden jälkeen huomattavasti enemmänkin. Kunnossapitokustannusten jaottelua selkeyttämään kehitettiin jaottelumalli. Malli jakaa kustannukset toisaalta kiinteistönosille ja toisaalta erityyppisille kunnossapitotoimenpitellle. Mallia testattiin kolmen esimerkkikohteen jaksoittaisilla kunnossapitokustannuksilla, ja näiden osalta jaottelu oli selkeä. Tässä tutkimuksessa saatiin kustannusjakauma VVO:n kunnossapitostrategialle. Jatkossa tulisi selvittää, ovatko tulokset vertailukelpoisia erilaisten organisaatioiden kanssa sekä tehdä tarkempi rakennusosakohtainen selvitys. Tutkimusmateriaali oli suhteellisen nuorta, joten olisi syytä jatkossa ulottaa tutkimus vanhempaan asuntokantaan ja testata kehitettyä kustannusten jaottelumallia myös niiden osalta.

AB - Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksestä rakennusten iän mukana on tällä hetkellä saatavilla varsin vähän luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. Tässä tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan VVO:n 177 aravavuokrakiinteistön kunnossapitokustannukset eri-ikäisissä taloissa vuosina 1985 - 87. Talot ovat valmistuneet vuosina 1970 - 85, joten vuonna 1987 vanhimmat olivat 17-vuotiaita. Kunnossapitokustannusten havaittiin nousevan varsin selvästi rakennuksen iän funktiona. Kokonaiskunnossapitokustannukset ylittivät rajan 1 mk/asm2kk jo neljän käyttövuoden jälkeen. Kymmenvuotiaissa taloissa kustannukset ovat noin 2,50 mk/asm2/kk, ja 3 mk/asm2/kk ylittyy 13 käyttövuoden jälkeen. Vielä tämänkin jälkeen nousu on jyrkkää, mutta näin vanhojen kiinteistöjen vähyyden vuoksi tulokset eivät ole yleistettävissä. Kokonaiskunnossapitokustannuksista oli aktivoitujen eli lainarahoituksella hoidettujen kustannusten osuus ensimmäisinä käyttövuosina aivan vähäinen, mutta jo seitsemänvuotiaissa taloissa käytettiin keskimäärin 0,70 mk/asm2/kk sellaisiin jaksottaisiin korjauksiin, joiden kustannukset aktivoitiin. Kahdeksantena käyttövuonna aktivoinnit olivat vain 0,18 mk/asm2/kk, mutta ne nousivat tasaisesti kiinteistön vanhentuessa siten, että kokonaiskunnossapitokustannusten nousu muodostui lähes kokonaan aktivoinneista. Kuluiksi kirjatut kustannukset eivät vanhimmissa kiinnteistöissä enää iän myötä kovin huomattavasti kasvaneet. Nykyisen kirjanpitoasetuksen mukaan aktivoinnit eivät ilmene kiinteistön tuloslaskelmasta. Näin ollen tulosraporttien pohjalta tehdyt tilastot eivät kerro koko totuutta kunnossapitokustannuksista. Tässä selvityksessä ilmeni, että suuret pääomamenot 10 - 20-vuotiaissa aravavuokrakiinteistöissä pakottavat kiinteistöt korjauslainojen ottoon ja ajavat ne taloudellisiun vaikeuksiin. Tutkimuksessa on selvitety myös suunniteltujen eli jaksoitaisten korjausten sekä arvaamattoman kunnossapidon ja vuosittain toistuvien huolto- ja vikakorjausten osuudet kunnossapitokustannuksista. Jaksoittaisia korjauksia tehtiin ensi kerran huomattavissa määrin seitsemäntenä käyttövuonna, keskimäärin 0,82 mk/asm2/kk. Tätä hieman vanhemmissa taas vähemmän, mutta kymmenvuotiaissa ja sitä vanhemmissa niiden suuruus oli jo lähes 1 mk/asm2/kk ja 14 käyttövuoden jälkeen huomattavasti enemmänkin. Kunnossapitokustannusten jaottelua selkeyttämään kehitettiin jaottelumalli. Malli jakaa kustannukset toisaalta kiinteistönosille ja toisaalta erityyppisille kunnossapitotoimenpitellle. Mallia testattiin kolmen esimerkkikohteen jaksoittaisilla kunnossapitokustannuksilla, ja näiden osalta jaottelu oli selkeä. Tässä tutkimuksessa saatiin kustannusjakauma VVO:n kunnossapitostrategialle. Jatkossa tulisi selvittää, ovatko tulokset vertailukelpoisia erilaisten organisaatioiden kanssa sekä tehdä tarkempi rakennusosakohtainen selvitys. Tutkimusmateriaali oli suhteellisen nuorta, joten olisi syytä jatkossa ulottaa tutkimus vanhempaan asuntokantaan ja testata kehitettyä kustannusten jaottelumallia myös niiden osalta.

KW - building construction

KW - residential buildings

KW - apartment buildings

KW - rents

KW - renovation

KW - reparations

KW - costs

KW - aging

KW - maintenance costs

KW - loans

M3 - Report

SN - 951-38-3233-3

T3 - Tiedotteita / Valtion teknillinen tutkimuskeskus

BT - Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana

PB - VTT Technical Research Centre of Finland

CY - Espoo

ER -

Lounela T, Tyybäkinoja A. Aravavuokratalojen korjauskustannukset rakennuksen pitoaikana. Espoo: VTT Technical Research Centre of Finland, 1988. 84 p. (Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita; No. 899).