Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen

Veijo Nykänen, Pekka Lahti, Antti Knuuti, Eija Hasu, Aija Staffans, Antti Kurvinen, Olli Niemi, Jani Virta

Research output: Book/ReportReportProfessional

Abstract

Asunto-osakeyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen (ApRemodel) -projektin tutkimusalueena on asunto-osakeyhtiöiden korjaustoiminnan uudistaminen ja asuinalueiden täydennysrakentaminen taloyhtiöiden näkökulmasta. Hankkeen aikana projektin johtoryhmä painotti asunto-osakeyhtiöiden lisärakentamisen tutkimista ja kehittämistä, josta muodostui pääasiallinen kehittämiskohde. Projektin keskeisimpiä tutkimusteemoja ovat olleet asukasnäkökulma uudistavassa korjaustoiminnassa ja täydennysrakentamisessa, vanhojen asuinalueiden yhteiskehittämismallit, lisärakentamisen hyödyt ja kannattavuus asunto-osakeyhtiöiden kannalta, taloyhtiöiden kiinteistöjen ominaisuuksien ja energiatehokkuuden parantaminen sekä lisärakentamiseen ja korjaustoimintaan liittyvien lainsäädännöllisten esteiden osoittaminen. Projektissa on tutkittu myös korjaustoiminaan liittyviä innovaatioita ja lean-periaatteiden soveltamista asuinrakennusten korjaustoimintaan. Täydennysrakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maankäytön kehittämista-voitteeksi. Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sisällyttäneet tämän tavoitteen kehittä-misstrategioihinsa. Vanhojen asuinalueiden asukkaat suhtautuvat täydennysrakentamiseen ja taloyhtiönsä korjaustoimintaankin lähtökohtana oma asunto ja koti. Muutokset tutussa asuinympäristössä koetaan joskus uhkina ja niitä ryhdytään herkästi vastustamaan. Täydennysrakentamisella ja siihen liittyvillä ympäristön parannustoimilla voidaan kuitenkin lisätä alueen, sen kiinteistöjen ja asuntojen arvoa, millä voi olla suuri merkitys täydennyshankkeiden motivaattoreina. Tarve mahdollisuuksien arviointiin, tiedon lisäykseen ja vuorovaikutukseen on huomattavasti uudisrakennusalueita polttavampi. Lisärakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhtiöille keinon rahoittaa osan suurista korjaushankkeista. Myymällä osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asunto-osakeyhtiö saada ylimääräistä tuloa. Tämä mahdollistuu kaavoittamalla lisää rakennus-oikeutta taloyhtiön tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennettava hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lisärakennushankkeesta synny eikä hanketta kannata käynnistää. Pysäköinnin ratkaisemiseen täydennysrakentamisen yhtey-dessä tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus myös keskitettyjä pysäköintilaitoksia. Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhtiöille ja rakennusliikkeille. Kannattavien hankkeiden syntymistä voidaan tukea maankäyttömaksujen alennuksilla. Lisärakennusoikeuden määrän kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta. Osa pienehköistä huonokuntoisista asuinkiinteistöistä voi olla kannattavaa purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lisätä 2-3-kertaiseksi aikaisemmasta. Kunnan perusrakenteisiin ja palveluihin liittyvien investointien kannalta täydennysrakentami-nen on hyvinkin edullista, koska aikaisemmille investoinneille saadaan lisää käyttäjiä ja lisäin-vestointitarpeet ovat huomattavasti uudisalueita pienemmät. Täydennysrakentaminen on kui-tenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään. Tontit ovat yksityisessä omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti jäljellä. Ei voida ennakoida sitä, missä järjestyksessä ja aikataulussa täydennysrakentamishankkeita käynnistyy. Koko aluetta kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehittämisen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla ohjataan pieniä hanke- tai korttelikaavoja. Asunto-osakeyhtiöiden perustaminen ja toiminta ovat monin tavoin säädeltyä. Osa säädök-sistä on jopa este lisärakentamiselle ja korjaustoiminnan kehittämiselle. Asunto-osakeyhtiö voi joutua maksamaan yhteisöveroa tontin myyntitulosta lisärakentamiseen, jos poistoja ja vähen-nyksiä ei saada riittävästi tilinpäätökseen. Taloyhtiön etukäteissäästämiselle korjaushankkeisiin on tarpeettoman lyhyt viiden vuoden aika, jonka jälkeen säästöt voidaan tulkita veronalaiseksi tuloksi verottajan toimesta. Tulevaisuudessa kasvava määrä asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjä tulee saavuttamaan ta-loudellisen elinkaarensa pään. Osakkeenomistajat joutuvat silloin valitsemaan korjaamisen ja uudelleenrakentamisen välillä. Uudelleenrakentamisvaihtoehto voi tarvita toimintamalleja ja säädösesteiden madaltamista tai purkamista. Taloyhtiöiden nykyisellä korjaustoiminnalla ei asuinrakennuskannan energiataloutta saada parannettua riittävällä vauhdilla. Pääosa energiakorjauksista parantaa myös asumismukavuutta ja rakennuksen ominaisuuksia. Korjaukset vaikuttavat ainakin osittain myyntitilanteessa asunnon hintaan ja vaikuttaisivat enemmän, jos niistä viestittäisiin enemmän. Energiakorjauksiin liittyvässä tiedottamisessa pitäisi tuoda esille myös laatuun ja arvoon liittyvät vaikutukset, jotka lisäävät korjausten kannattavuutta.
Original languageFinnish
Place of PublicationEspoo
PublisherVTT Technical Research Centre of Finland
Number of pages174
ISBN (Electronic)978-951-38-7988-4
ISBN (Print)978-951-38-7987-7
Publication statusPublished - 2013
MoE publication typeNot Eligible

Publication series

NameVTT Technology
PublisherVTT
No.97
ISSN (Print)2242-1211
ISSN (Electronic)2242-122X

Keywords

  • urban infill
  • urban redevelopment
  • neighbourhood development
  • housing areas
  • retrofit
  • rrefurbishment
  • urban economics
  • real estate values
  • home owner preferences

Cite this

Nykänen, V., Lahti, P., Knuuti, A., Hasu, E., Staffans, A., Kurvinen, A., ... Virta, J. (2013). Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. Espoo: VTT Technical Research Centre of Finland. VTT Technology, No. 97
Nykänen, Veijo ; Lahti, Pekka ; Knuuti, Antti ; Hasu, Eija ; Staffans, Aija ; Kurvinen, Antti ; Niemi, Olli ; Virta, Jani. / Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. Espoo : VTT Technical Research Centre of Finland, 2013. 174 p. (VTT Technology; No. 97).
@book{a9101522440441b9b951eaf5cf27e37b,
title = "Asuntoyhti{\"o}iden uudistava korjaustoiminta ja lis{\"a}rakentaminen",
abstract = "Asunto-osakeyhti{\"o}iden uudistava korjaustoiminta ja lis{\"a}rakentaminen (ApRemodel) -projektin tutkimusalueena on asunto-osakeyhti{\"o}iden korjaustoiminnan uudistaminen ja asuinalueiden t{\"a}ydennysrakentaminen taloyhti{\"o}iden n{\"a}k{\"o}kulmasta. Hankkeen aikana projektin johtoryhm{\"a} painotti asunto-osakeyhti{\"o}iden lis{\"a}rakentamisen tutkimista ja kehitt{\"a}mist{\"a}, josta muodostui p{\"a}{\"a}asiallinen kehitt{\"a}miskohde. Projektin keskeisimpi{\"a} tutkimusteemoja ovat olleet asukasn{\"a}k{\"o}kulma uudistavassa korjaustoiminnassa ja t{\"a}ydennysrakentamisessa, vanhojen asuinalueiden yhteiskehitt{\"a}mismallit, lis{\"a}rakentamisen hy{\"o}dyt ja kannattavuus asunto-osakeyhti{\"o}iden kannalta, taloyhti{\"o}iden kiinteist{\"o}jen ominaisuuksien ja energiatehokkuuden parantaminen sek{\"a} lis{\"a}rakentamiseen ja korjaustoimintaan liittyvien lains{\"a}{\"a}d{\"a}nn{\"o}llisten esteiden osoittaminen. Projektissa on tutkittu my{\"o}s korjaustoiminaan liittyvi{\"a} innovaatioita ja lean-periaatteiden soveltamista asuinrakennusten korjaustoimintaan. T{\"a}ydennysrakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maank{\"a}yt{\"o}n kehitt{\"a}mista-voitteeksi. Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sis{\"a}llytt{\"a}neet t{\"a}m{\"a}n tavoitteen kehitt{\"a}-misstrategioihinsa. Vanhojen asuinalueiden asukkaat suhtautuvat t{\"a}ydennysrakentamiseen ja taloyhti{\"o}ns{\"a} korjaustoimintaankin l{\"a}ht{\"o}kohtana oma asunto ja koti. Muutokset tutussa asuinymp{\"a}rist{\"o}ss{\"a} koetaan joskus uhkina ja niit{\"a} ryhdyt{\"a}{\"a}n herk{\"a}sti vastustamaan. T{\"a}ydennysrakentamisella ja siihen liittyvill{\"a} ymp{\"a}rist{\"o}n parannustoimilla voidaan kuitenkin lis{\"a}t{\"a} alueen, sen kiinteist{\"o}jen ja asuntojen arvoa, mill{\"a} voi olla suuri merkitys t{\"a}ydennyshankkeiden motivaattoreina. Tarve mahdollisuuksien arviointiin, tiedon lis{\"a}ykseen ja vuorovaikutukseen on huomattavasti uudisrakennusalueita polttavampi. Lis{\"a}rakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhti{\"o}ille keinon rahoittaa osan suurista korjaushankkeista. Myym{\"a}ll{\"a} osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asunto-osakeyhti{\"o} saada ylim{\"a}{\"a}r{\"a}ist{\"a} tuloa. T{\"a}m{\"a} mahdollistuu kaavoittamalla lis{\"a}{\"a} rakennus-oikeutta taloyhti{\"o}n tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennettava hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lis{\"a}rakennushankkeesta synny eik{\"a} hanketta kannata k{\"a}ynnist{\"a}{\"a}. Pys{\"a}k{\"o}innin ratkaisemiseen t{\"a}ydennysrakentamisen yhtey-dess{\"a} tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus my{\"o}s keskitettyj{\"a} pys{\"a}k{\"o}intilaitoksia. Lis{\"a}rakennushankkeita voi k{\"a}ynnisty{\"a}, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhti{\"o}ille ja rakennusliikkeille. Kannattavien hankkeiden syntymist{\"a} voidaan tukea maank{\"a}ytt{\"o}maksujen alennuksilla. Lis{\"a}rakennusoikeuden m{\"a}{\"a}r{\"a}n kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta. Osa pienehk{\"o}ist{\"a} huonokuntoisista asuinkiinteist{\"o}ist{\"a} voi olla kannattavaa purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lis{\"a}t{\"a} 2-3-kertaiseksi aikaisemmasta. Kunnan perusrakenteisiin ja palveluihin liittyvien investointien kannalta t{\"a}ydennysrakentami-nen on hyvinkin edullista, koska aikaisemmille investoinneille saadaan lis{\"a}{\"a} k{\"a}ytt{\"a}ji{\"a} ja lis{\"a}in-vestointitarpeet ovat huomattavasti uudisalueita pienemm{\"a}t. T{\"a}ydennysrakentaminen on kui-tenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sis{\"a}{\"a}n. Tontit ovat yksityisess{\"a} omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti j{\"a}ljell{\"a}. Ei voida ennakoida sit{\"a}, miss{\"a} j{\"a}rjestyksess{\"a} ja aikataulussa t{\"a}ydennysrakentamishankkeita k{\"a}ynnistyy. Koko aluetta kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehitt{\"a}misen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla ohjataan pieni{\"a} hanke- tai korttelikaavoja. Asunto-osakeyhti{\"o}iden perustaminen ja toiminta ovat monin tavoin s{\"a}{\"a}delty{\"a}. Osa s{\"a}{\"a}d{\"o}k-sist{\"a} on jopa este lis{\"a}rakentamiselle ja korjaustoiminnan kehitt{\"a}miselle. Asunto-osakeyhti{\"o} voi joutua maksamaan yhteis{\"o}veroa tontin myyntitulosta lis{\"a}rakentamiseen, jos poistoja ja v{\"a}hen-nyksi{\"a} ei saada riitt{\"a}v{\"a}sti tilinp{\"a}{\"a}t{\"o}kseen. Taloyhti{\"o}n etuk{\"a}teiss{\"a}{\"a}st{\"a}miselle korjaushankkeisiin on tarpeettoman lyhyt viiden vuoden aika, jonka j{\"a}lkeen s{\"a}{\"a}st{\"o}t voidaan tulkita veronalaiseksi tuloksi verottajan toimesta. Tulevaisuudessa kasvava m{\"a}{\"a}r{\"a} asunto-osakeyhti{\"o}iden kiinteist{\"o}j{\"a} tulee saavuttamaan ta-loudellisen elinkaarensa p{\"a}{\"a}n. Osakkeenomistajat joutuvat silloin valitsemaan korjaamisen ja uudelleenrakentamisen v{\"a}lill{\"a}. Uudelleenrakentamisvaihtoehto voi tarvita toimintamalleja ja s{\"a}{\"a}d{\"o}sesteiden madaltamista tai purkamista. Taloyhti{\"o}iden nykyisell{\"a} korjaustoiminnalla ei asuinrakennuskannan energiataloutta saada parannettua riitt{\"a}v{\"a}ll{\"a} vauhdilla. P{\"a}{\"a}osa energiakorjauksista parantaa my{\"o}s asumismukavuutta ja rakennuksen ominaisuuksia. Korjaukset vaikuttavat ainakin osittain myyntitilanteessa asunnon hintaan ja vaikuttaisivat enemm{\"a}n, jos niist{\"a} viestitt{\"a}isiin enemm{\"a}n. Energiakorjauksiin liittyv{\"a}ss{\"a} tiedottamisessa pit{\"a}isi tuoda esille my{\"o}s laatuun ja arvoon liittyv{\"a}t vaikutukset, jotka lis{\"a}{\"a}v{\"a}t korjausten kannattavuutta.",
keywords = "urban infill, urban redevelopment, neighbourhood development, housing areas, retrofit, rrefurbishment, urban economics, real estate values, home owner preferences",
author = "Veijo Nyk{\"a}nen and Pekka Lahti and Antti Knuuti and Eija Hasu and Aija Staffans and Antti Kurvinen and Olli Niemi and Jani Virta",
year = "2013",
language = "Finnish",
isbn = "978-951-38-7987-7",
series = "VTT Technology",
publisher = "VTT Technical Research Centre of Finland",
number = "97",
address = "Finland",

}

Nykänen, V, Lahti, P, Knuuti, A, Hasu, E, Staffans, A, Kurvinen, A, Niemi, O & Virta, J 2013, Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. VTT Technology, no. 97, VTT Technical Research Centre of Finland, Espoo.

Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. / Nykänen, Veijo; Lahti, Pekka; Knuuti, Antti; Hasu, Eija; Staffans, Aija; Kurvinen, Antti; Niemi, Olli; Virta, Jani.

Espoo : VTT Technical Research Centre of Finland, 2013. 174 p. (VTT Technology; No. 97).

Research output: Book/ReportReportProfessional

TY - BOOK

T1 - Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen

AU - Nykänen, Veijo

AU - Lahti, Pekka

AU - Knuuti, Antti

AU - Hasu, Eija

AU - Staffans, Aija

AU - Kurvinen, Antti

AU - Niemi, Olli

AU - Virta, Jani

PY - 2013

Y1 - 2013

N2 - Asunto-osakeyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen (ApRemodel) -projektin tutkimusalueena on asunto-osakeyhtiöiden korjaustoiminnan uudistaminen ja asuinalueiden täydennysrakentaminen taloyhtiöiden näkökulmasta. Hankkeen aikana projektin johtoryhmä painotti asunto-osakeyhtiöiden lisärakentamisen tutkimista ja kehittämistä, josta muodostui pääasiallinen kehittämiskohde. Projektin keskeisimpiä tutkimusteemoja ovat olleet asukasnäkökulma uudistavassa korjaustoiminnassa ja täydennysrakentamisessa, vanhojen asuinalueiden yhteiskehittämismallit, lisärakentamisen hyödyt ja kannattavuus asunto-osakeyhtiöiden kannalta, taloyhtiöiden kiinteistöjen ominaisuuksien ja energiatehokkuuden parantaminen sekä lisärakentamiseen ja korjaustoimintaan liittyvien lainsäädännöllisten esteiden osoittaminen. Projektissa on tutkittu myös korjaustoiminaan liittyviä innovaatioita ja lean-periaatteiden soveltamista asuinrakennusten korjaustoimintaan. Täydennysrakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maankäytön kehittämista-voitteeksi. Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sisällyttäneet tämän tavoitteen kehittä-misstrategioihinsa. Vanhojen asuinalueiden asukkaat suhtautuvat täydennysrakentamiseen ja taloyhtiönsä korjaustoimintaankin lähtökohtana oma asunto ja koti. Muutokset tutussa asuinympäristössä koetaan joskus uhkina ja niitä ryhdytään herkästi vastustamaan. Täydennysrakentamisella ja siihen liittyvillä ympäristön parannustoimilla voidaan kuitenkin lisätä alueen, sen kiinteistöjen ja asuntojen arvoa, millä voi olla suuri merkitys täydennyshankkeiden motivaattoreina. Tarve mahdollisuuksien arviointiin, tiedon lisäykseen ja vuorovaikutukseen on huomattavasti uudisrakennusalueita polttavampi. Lisärakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhtiöille keinon rahoittaa osan suurista korjaushankkeista. Myymällä osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asunto-osakeyhtiö saada ylimääräistä tuloa. Tämä mahdollistuu kaavoittamalla lisää rakennus-oikeutta taloyhtiön tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennettava hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lisärakennushankkeesta synny eikä hanketta kannata käynnistää. Pysäköinnin ratkaisemiseen täydennysrakentamisen yhtey-dessä tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus myös keskitettyjä pysäköintilaitoksia. Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhtiöille ja rakennusliikkeille. Kannattavien hankkeiden syntymistä voidaan tukea maankäyttömaksujen alennuksilla. Lisärakennusoikeuden määrän kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta. Osa pienehköistä huonokuntoisista asuinkiinteistöistä voi olla kannattavaa purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lisätä 2-3-kertaiseksi aikaisemmasta. Kunnan perusrakenteisiin ja palveluihin liittyvien investointien kannalta täydennysrakentami-nen on hyvinkin edullista, koska aikaisemmille investoinneille saadaan lisää käyttäjiä ja lisäin-vestointitarpeet ovat huomattavasti uudisalueita pienemmät. Täydennysrakentaminen on kui-tenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään. Tontit ovat yksityisessä omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti jäljellä. Ei voida ennakoida sitä, missä järjestyksessä ja aikataulussa täydennysrakentamishankkeita käynnistyy. Koko aluetta kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehittämisen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla ohjataan pieniä hanke- tai korttelikaavoja. Asunto-osakeyhtiöiden perustaminen ja toiminta ovat monin tavoin säädeltyä. Osa säädök-sistä on jopa este lisärakentamiselle ja korjaustoiminnan kehittämiselle. Asunto-osakeyhtiö voi joutua maksamaan yhteisöveroa tontin myyntitulosta lisärakentamiseen, jos poistoja ja vähen-nyksiä ei saada riittävästi tilinpäätökseen. Taloyhtiön etukäteissäästämiselle korjaushankkeisiin on tarpeettoman lyhyt viiden vuoden aika, jonka jälkeen säästöt voidaan tulkita veronalaiseksi tuloksi verottajan toimesta. Tulevaisuudessa kasvava määrä asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjä tulee saavuttamaan ta-loudellisen elinkaarensa pään. Osakkeenomistajat joutuvat silloin valitsemaan korjaamisen ja uudelleenrakentamisen välillä. Uudelleenrakentamisvaihtoehto voi tarvita toimintamalleja ja säädösesteiden madaltamista tai purkamista. Taloyhtiöiden nykyisellä korjaustoiminnalla ei asuinrakennuskannan energiataloutta saada parannettua riittävällä vauhdilla. Pääosa energiakorjauksista parantaa myös asumismukavuutta ja rakennuksen ominaisuuksia. Korjaukset vaikuttavat ainakin osittain myyntitilanteessa asunnon hintaan ja vaikuttaisivat enemmän, jos niistä viestittäisiin enemmän. Energiakorjauksiin liittyvässä tiedottamisessa pitäisi tuoda esille myös laatuun ja arvoon liittyvät vaikutukset, jotka lisäävät korjausten kannattavuutta.

AB - Asunto-osakeyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen (ApRemodel) -projektin tutkimusalueena on asunto-osakeyhtiöiden korjaustoiminnan uudistaminen ja asuinalueiden täydennysrakentaminen taloyhtiöiden näkökulmasta. Hankkeen aikana projektin johtoryhmä painotti asunto-osakeyhtiöiden lisärakentamisen tutkimista ja kehittämistä, josta muodostui pääasiallinen kehittämiskohde. Projektin keskeisimpiä tutkimusteemoja ovat olleet asukasnäkökulma uudistavassa korjaustoiminnassa ja täydennysrakentamisessa, vanhojen asuinalueiden yhteiskehittämismallit, lisärakentamisen hyödyt ja kannattavuus asunto-osakeyhtiöiden kannalta, taloyhtiöiden kiinteistöjen ominaisuuksien ja energiatehokkuuden parantaminen sekä lisärakentamiseen ja korjaustoimintaan liittyvien lainsäädännöllisten esteiden osoittaminen. Projektissa on tutkittu myös korjaustoiminaan liittyviä innovaatioita ja lean-periaatteiden soveltamista asuinrakennusten korjaustoimintaan. Täydennysrakentaminen on kirjattu valtakunnalliseksi alueiden ja maankäytön kehittämista-voitteeksi. Erityisesti kasvukeskuksien kaupungit ovat sisällyttäneet tämän tavoitteen kehittä-misstrategioihinsa. Vanhojen asuinalueiden asukkaat suhtautuvat täydennysrakentamiseen ja taloyhtiönsä korjaustoimintaankin lähtökohtana oma asunto ja koti. Muutokset tutussa asuinympäristössä koetaan joskus uhkina ja niitä ryhdytään herkästi vastustamaan. Täydennysrakentamisella ja siihen liittyvillä ympäristön parannustoimilla voidaan kuitenkin lisätä alueen, sen kiinteistöjen ja asuntojen arvoa, millä voi olla suuri merkitys täydennyshankkeiden motivaattoreina. Tarve mahdollisuuksien arviointiin, tiedon lisäykseen ja vuorovaikutukseen on huomattavasti uudisrakennusalueita polttavampi. Lisärakennushankkeet voivat tarjota monille asunto-osakeyhtiöille keinon rahoittaa osan suurista korjaushankkeista. Myymällä osan tontista tai toteuttamalla suunnatun osakeannin voi asunto-osakeyhtiö saada ylimääräistä tuloa. Tämä mahdollistuu kaavoittamalla lisää rakennus-oikeutta taloyhtiön tontille. Samalla on ratkaistava, mihin autopaikat sijoitetaan. Jos entiset ja uudet autopaikat on rakennettava hallipaikoiksi, ei nettotuottoa lisärakennushankkeesta synny eikä hanketta kannata käynnistää. Pysäköinnin ratkaisemiseen täydennysrakentamisen yhtey-dessä tarvitaan kunnan suunnittelutukea ja joskus myös keskitettyjä pysäköintilaitoksia. Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia taloyhtiöille ja rakennusliikkeille. Kannattavien hankkeiden syntymistä voidaan tukea maankäyttömaksujen alennuksilla. Lisärakennusoikeuden määrän kasvattaminen parantaa useimmiten kannattavuutta. Osa pienehköistä huonokuntoisista asuinkiinteistöistä voi olla kannattavaa purkaa korjaamisen sijasta, jos tontin rakennusoikeutta voidaan lisätä 2-3-kertaiseksi aikaisemmasta. Kunnan perusrakenteisiin ja palveluihin liittyvien investointien kannalta täydennysrakentami-nen on hyvinkin edullista, koska aikaisemmille investoinneille saadaan lisää käyttäjiä ja lisäin-vestointitarpeet ovat huomattavasti uudisalueita pienemmät. Täydennysrakentaminen on kui-tenkin haastavinta olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään. Tontit ovat yksityisessä omistuksessa ja vuokratonteillakin vuokra-aikaa voi olla runsaasti jäljellä. Ei voida ennakoida sitä, missä järjestyksessä ja aikataulussa täydennysrakentamishankkeita käynnistyy. Koko aluetta kattavan kaavan sijasta voidaan laatia alueen kehittämisen yleissuunnitelma tai kaavarunko, jonka avulla ohjataan pieniä hanke- tai korttelikaavoja. Asunto-osakeyhtiöiden perustaminen ja toiminta ovat monin tavoin säädeltyä. Osa säädök-sistä on jopa este lisärakentamiselle ja korjaustoiminnan kehittämiselle. Asunto-osakeyhtiö voi joutua maksamaan yhteisöveroa tontin myyntitulosta lisärakentamiseen, jos poistoja ja vähen-nyksiä ei saada riittävästi tilinpäätökseen. Taloyhtiön etukäteissäästämiselle korjaushankkeisiin on tarpeettoman lyhyt viiden vuoden aika, jonka jälkeen säästöt voidaan tulkita veronalaiseksi tuloksi verottajan toimesta. Tulevaisuudessa kasvava määrä asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjä tulee saavuttamaan ta-loudellisen elinkaarensa pään. Osakkeenomistajat joutuvat silloin valitsemaan korjaamisen ja uudelleenrakentamisen välillä. Uudelleenrakentamisvaihtoehto voi tarvita toimintamalleja ja säädösesteiden madaltamista tai purkamista. Taloyhtiöiden nykyisellä korjaustoiminnalla ei asuinrakennuskannan energiataloutta saada parannettua riittävällä vauhdilla. Pääosa energiakorjauksista parantaa myös asumismukavuutta ja rakennuksen ominaisuuksia. Korjaukset vaikuttavat ainakin osittain myyntitilanteessa asunnon hintaan ja vaikuttaisivat enemmän, jos niistä viestittäisiin enemmän. Energiakorjauksiin liittyvässä tiedottamisessa pitäisi tuoda esille myös laatuun ja arvoon liittyvät vaikutukset, jotka lisäävät korjausten kannattavuutta.

KW - urban infill

KW - urban redevelopment

KW - neighbourhood development

KW - housing areas

KW - retrofit

KW - rrefurbishment

KW - urban economics

KW - real estate values

KW - home owner preferences

M3 - Report

SN - 978-951-38-7987-7

T3 - VTT Technology

BT - Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen

PB - VTT Technical Research Centre of Finland

CY - Espoo

ER -

Nykänen V, Lahti P, Knuuti A, Hasu E, Staffans A, Kurvinen A et al. Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. Espoo: VTT Technical Research Centre of Finland, 2013. 174 p. (VTT Technology; No. 97).