Iän vaikutus asuinrakennuksen arvoon

Tutkimuksessa on selvitetty asuinrakennusten (pientalojen ja kerrostalojen) arvon muuttumista rakennuksen käyttöaikana. Tutkimus on esitutkimus, jossa pääasiassa kirjallisuuden perusteella tarkastellaan erilaisia sekä kirjallisuudessa esitettyjä että todellisuudessa käytettyjä arviointimenetelmiä ja rakennuksen arvoon vaikuttavia ikäalennustekijöitä sekä selvitetään näiden perusteella jatkotutkimusmahdollisuuksia. Suomessa rakennusten iän vaikutusta pientalojen arvoon on tutkittu vaikutuksena tekniseen arvoon, kauppa-arvoon ja omaisuusosa-arvoon. Nämä tutkimukset on tehty pääasiassa maanmittauslaitoksen ja tie- ja vesirakennuslaitoksen lunastusarviointitarpeita varten. Tulokseksi on saatu degressiivinen (hidastuvasti aleneva) arvonalennuskäyrä. Suoritetuilla peruskorjauksilla on merkittävä vaikutus arvonalennuksen suuruuteen. Iän vaikutusta kerrostalon arvoon on tutkittu aiemmin varsinkin Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen (VTT) rakennustalouden laboratoriossa. Tarkastelukohteena ovat olleet sekä asuinhuoneistojen myyntihinnat että vuokrat. Tulosten mukaan arvonalennus noudattaa degressiivistä käyrää, mutta alennuksen suuruudesta on saatu hyvin erilaisia tuloksia. Tutkimuksessa on tarkasteltu myös eri laitosten käyttämiä arviointimenetelmiä. Yhdistelmät tutkimustulosten ja arviointiohjeiden mukaisista ikäalennuksista on esitetty kuvina. Tarkastelujen mukaan verohallinnon käyttämät ikäalennukset antavat yli 20-vuotiaille rakennuksille alemmat nykyarvot kuin mikään tutkimustulos tai muu arviointimenetelmä. Tämä aiheutuu osittain siitä, että verohallituksen ikäalennuskäyrissä ei näy peruskorjausten vaikutus. Niiden huomioon ottamisesta on annettu vain suppea sanallinen ohje. Myös Ruotsissa kehitettyihin malleihin on tehty lyhyt katsaus. Yleisenä johtopäätöksenä voidaan todeta, että Ruotsissa on ao. selvityksissä päädytty progressiiviseen (kiihtyvästi alenevaan) arvonalennukseen ja Suomessa taas degressiiviseen. Havainto on yllättävä, koska ero on huomattava ja periaatteellinen. Erikseen on selvitetty suppeana tilastollisena analyysinä VTT:ssa ylläpidettävän asuntojen hintaseurantatiedoston perusteella iän mahdollista vaikutusta kerrostalohuoneistojen hintoihin. Iän vaikutus sekoittuu aineistossa kuitenkin niin hankalasti muiden tekijöiden vaikutuksiin, että asian selvittäminen vaatii perusteellista tilastollista tutkimusta. Tällainen onkin jo käynnistetty VTT:ssa asuntohallituksen rahoittamana. Esitutkimuksen perusteella voidaan todeta, että rakennuksen vanhenemisen myötä syntyvään arvon alenemiseen vaikuttavat useat tekijät, kuten mm. rakennuksen kunto, suoritetut peruskorjaukset ja paikkakunnan markkinatilanne. Arvon aleneminen voi esim. voimakkaan kysynnän vallitessa kääntyä arvon nousuksi ilman ainuttakaan peruskorjaustoimenpidettä. Luotettavan arviointimenetelmän tulisikin ottaa huomioon kaikki tärkeät ikäalennukseen vaikuttavat tekijät. Tehtyjen tutkimusten ja olemassa olevien arviointiohjeiden perusteella ei voi tehdä yksiselitteisiä päätelmiä "oikeasta" ikäalennuksesta. Ennen johtopäätösten tekoa tulisikin suorittaa lisätutkimuksia, joissa toisaalta tarkasteltaisiin rakennetun kiinteistön arvoa kokonaisuutena (tontti + rakennukset) ja toisaalta useita huoneistoja käsittävien rakennusten ja niiden huoneistojen arvojen suhteita.