Iän vaikutus kunnossapitokustannuksiin aravavuokrakiinteistöissä

Asuinvuokratalojen kunnossapitokustannusten kehityksestä rakennuksen iän mukana on tällä hetkellä saatavilla varsin vähän luotettavaa ja vertailukelpoista tietoa. Tässä tutkimuksessa selvitettiin tilastoaineiston perusteella Helsingin kaupungin 168 aravavuokrakiinteistön kunnossapitokustannukset eri-ikäisissä taloissa vuosina 1986-1987. Talot ovat valmistuneet vuosina 1920-1986. Helsingin kaupungin kiinteistöjen keskimääräisten kunnossapitokustannusten kasvu on suhteellisen vähäistä rakennuksen kymmenenä ensimmäisenä ikävuotena. Tällä aikavälillä kunnossapitokustannukset nousevat 0,84 markasta noin 2,0 markkaan asuinneliömetriä kohti kuukaudessa. Tämän jälkeen nousu on jyrkkää kymmenen ja kahdenkymmenen ikävuoden välisenä aikana. Suurimmillaan kunnossapitokustannukset ovat 17-21-vuotiaissa kiinteistöissä (noin 5-6 mk/asm2/kk). Tämän jälkeen keskimääräiset kunnossapitokustannukset laskevat jopa alle 1 mk/asm2/kk. Vanhoja kiinteistöjä on aineistossa vähän, mutta yksittäisistä arvoista voidaan kuitenkin todeta, että peruskorjausten ansiosta vanhojen kiinteistöjen kunnossapitokustannukset putoavat uusien kiinteistöjen kunnossapitokustannusten tasolle. Vastaavasti, jos peruskorjausta ei suoriteta, ovat kunnossapitokustannukset suuret. Kunnossapitokustannusten osuus kiinteistön jälleenhankinta-arvosta on pienin O-vuotiailla kiinteistöillä (0,16 %). Uusissa kiinteistöissä kunnossapitokustannusten osuus kiinteistön jälleenhankinta-arvosta kasvaa suhteellisen hitaasti. 1-10 vuotta vanhoissa kiinteistöissä arvot vaihtelevat 0,22-,39 % ja keskimäärin ne ovat tänä ajanjaksona noin 0,28 %. Kunnossapitokustannusten osuuden kasvu kiinteistön jälleenhankinta-arvosta kasvaa tämän jälkeen 11-17 vuotta vanhoissa kiinteistöissä jyrkästi. Arvot ovat tänä aikana minimissään 0,43 % ja maksimissaan 0,95 % ja arvojen hajonta tänä aikana on suurta. Tämän jälkeen tapahtuu selvä hyppäys siten, että 17-21 vuotta vanhoissa kiinteistöissä arvot ovat 0,9-1,13 %. 20-0 vuotta vanhojen kiinteistöjen osalta havaitaan selvästi, että kunnossapitokustannusten osuus pienenee (0,90 %-,13 %) iän kasvaessa, mutta vierekkäisten vuosien arvot vaihtelevat huomattavasti. Yli 40 vuotta vanhojen kiinteistöjen osalta aineisto on suppea eikä näiden havaintojen pohjalta voida tehdä pitkälle meneviä johtopäätöksiä.