Kemin kasvualueiden vertailu

Kemin kasvualuevertailu on osa laajasta tutkimusprojektista "Yhdyskuntarakenteen taloudellinen eheyttäminen" Tutkimusta rahoittavat Suomen Akatemian teknistieteellinen toimikunta, kohdekunnat ja VTT. Muita kohdealueita koskevat tutkimusosat valmistuvat myöhemmin. Tutkimuksen tarkoituksena on löytää tapoja, joilla hajonnutta yhdyskuntarakennetta voidaan korjata, "eheyttää . Yleispätevyyteen pyrkivien suunnittelu- ja arviointimenetelmiin liittyvien suositusten lisäksi etsitään vastauksia kohdekuntien konkreettisiin valintaongelmiin. Kemin tutkimusongelma asetettiin seuraavasti: Mikä kasvualue on seuraavaksi otettava käyttöön, kun kaikki tiedossa olevat täydennysrakennusalueet on rakennettu noin vuoteen 1985 mennessä? Tukittavien alueiden rajauksessa päädyttiin kuuteen vaihtoehtoon à 80 - 120 000 asuinkerros-m2. Näistä kolme Kuivanuoro-Sotisaari, Selkäsaari ja Ajos sijaitsevat saarella ja kolme Nauska, Ruona-Kittilänjärvi ja Satamankangas mantereella. Etäisyydet keskustasta vaihtelevat 2 - 10 km. Alueiden ohella vertailtiin eräitä liikenneväylä-, vesihuolto- ja lämmitystaparatkaisuja. Vertailukriteereinä olivat ensinnäkin alueen toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset: investointi, käyttö-, korjaus- ja kunnossapitokustannukset, palvelujen toimintakustannukset sekä liikennekustannukset. Mukana ovat yhdyskuntarakenteen osat mahdollisimman kattavasti: rakennukset, liikenneväylät, viheralueet, teknisen huollon verkot laitoksineen. Jatkuvaluonteisten kuatannusten nykyarvo laskettiin käyttäen 40 v. keskimääräistä pitoaikaa ja 5 % diskonttokorkoa. Toiseksi arvioitiin vaihtoehtojen laadulliset erot. Laadullisia arvioita ei siis pyritty tekemään kattavasti, vaan pelkästään niiden ominaisuuksien osalta, joissa havaittiin selviä eroja. Arvioinnissa otettiin huomioon alueen toiminnallinen ja kaupunkikuvallinen liittyminen muuhun yhdyskuntarakenteeseen, alueen sisäiset ominaisuudet sekä luonnon että rakennetun ympäristön osalta, ympäristöhaitat (ilman ja veden saasteet, tuuli, melu ja haju sekä liikenneturvallisuus) ja palvelutaso. Kolmanneksi arvioitiin vaihtoehtoihin liittyvät riskit. Epävarmuutta sisältyy sekä alueellisiin ja teknistoiminnallisiin vaihtoehtoihin että laskenta- ja arviointimenetelmiin. Karkean vertailun (I) tuloksena karsittiin kolme aluetta. Mikään karsituista alueista ei ollut kahden halvimman, laadullisesti parhaimman tai riskittömimmän vaihtoehdon joukossa. Kalleimman ja halvimman alueen välinen ero on noin 1000 mk/asuinkerros-m2 eli noin 100 mmk. Yksityiskohtaisessa vertailussa (II) olivat Nauska, Ruona-Kittilänjärvi ja Selkäsaari. Tuloksien perusteella on tehtävissä vaihtoehtoiset johtopäätökset: 1. Mikäli kaupunki haluaa tarjota uusille asukkaille edustavia ja naapurikuntien vaihtoehdoille kilpailukykyisiä merenrantatontteja, on vertailussa ainoana merenranta-alueena mukana olevan Selkäsaaren tilalle etsittävä uusia vaihtoehtoja johtuen alueen käyttöönottoon liittyvistä haittatekijöista (kaupunkikuvan muutos, virkistysalueen menetys, suuret kynnyskustannukset). 2. Mikäli on kyse tavanomaiset laatukriteerit täyttävästä asuntotonttitarjonnasta, on valittava Nauska, joka on muita halvempi ja myös laadullisesti parempi ja riskittömämpi kuin muut vaihtoehdot. Kalleimman (Selkäsaaren) ja halvimman (Nauska) välinen kustannusero on yli 500 mk/asuinkerros-m2 eli yhteensä yli 55 mmk v 1980 hintatasossa. Kustannuksiin eniten vaikuttavista tekijöistä mainittakoon matkapituudet, maaperä- ja tuuliolosuhteet. Suuria kynnyskustannuksia synnyttävät liikenne- ja teknisen huollon vorkon ohella palvelut, mikäli ne toteutetaan aikataulun mukaan. Tutkimuksen tuloksat osoittivat, että vaihtoehtojen väliset erot ovat laadun, kustannusten ja riskien osalta yllättävän suuret. Valittaessa Kemin kaupungille uusia laajenemisalueita tiedetään päätöksien seurausvaikutukset entistä tarkemmin. Tuloksia voidaan käyttää hyväksi kunnallistalouden, eri toimintojen, kaavoituksen ja maanhankinnan suunnittelussa.