Kiinteistön ylläpitokustannusten tason muutoksen laskentamenetelmä

Tutkimuksessa laadittiin toiminta- ja taloussuunnittelukäyttöön soveltuva muodostamistavaltaan tunnettu kustannustason muutoksen laskentamenetelmä (jäljempänä indeksi). Samalla pyrittiin kartoittamaan mahdollisesti myöhemmin käynnistettävän virallisen indeksin laadinnan tehtävät ja ongelmakenttä. Tutkimus jakaantuu kolmeen osaan. Ensimmäisessä osassa tarkastellaan ylläpitokustannusindeksin rakennetta ja laskentakaavan valintaa sekä indeksiteoreettiselta että ennen kaikkea kiinteistönhoitoalan erityispiirteiden, lähinnä lämmityskustannusten, kannalta. Y1läpitokustannusindeksin laskentakaavaksi valittin kiinteäpainoinen Laspeyres-tyyppinen panoshintaindeksi, joka mittaa muuttumattoman kiinteistön ylläpidon panostekijöiden hintamuutosten avulla kustannuskehitystä silloin, kun ylläpidon menekit pysyvät vakioina. Lämmityskustannusten syntymisen ajoittuminen talvikauteen otetaan huomioon vuoden keskiarvoindeksissä painottamalla kulutusosuuksilla neljännesvuoden indeksejä. Lämmityskustannusten suhteellisen osuuden alueelliset erot otetaan huomioon laskemalla alueittaisia indeksisarjoja. Menekkien muutosten takia uusitaan painorakenne vähintään viiden vuoden välein. Indeksin rakenne noudattaa ylläpitonimikkeistön mukaista tehtäväkustannuslajijaottelua. Toisessa osassa konstruoidaan indeksin panosrakenteen pohjana oleva normaalikiinteistö neljässä eri käyttötarkoitusryhmässä, jotka ovat asuinkerrostalo, virastotalo, peruskoulu ja omakotitalo. Asuinkerrostalon ja omakotitalon normaalikiinteistönä on käytetty vastaavien rakennuskustannusindeksien indeksitaloja. Virastotalo ja peruskoulu vastaavat uudisrakennustuotannon eri tehtävissä konstruoituja normaalirakennuksia. Indeksien painorakenteet on saatu laskemalla normaalikiinteistöjen ylläpitokustannusten suhteelliset jakaumat vuonna 1980. Lasketut jakaumat vastasivat hyvin todellisia kustannusjakaumia ainakin niiltä osin, mistä jälkilaskentatietoja oli saatavissa. Lopuksi tarkastellaan kiinteäpainoisen indeksin käyttökelpoisuutta herkkyyden kuvaavuuden ja menekkien muutosten suhteen. Yleisessä tapauksessa indeksi on lähes tunnoton painorakenteen muutoksille. Lämmityskustannusten suuren osuuden ja poikkeavan hintakehityksen vuoksi ylläpitokustannusindeksi on kuitenkin melko herkkä painorakenteen muutoksille. Indeksin vääristyminen voidaan riittävästi estää uusimalla painorakenne säännöllisin väliajoin ja aina, kun tärkeimmissä menekeissä tapahtuu oleellisia muutoksia. Lyhyellä aikajänteellä kiinteäpainoinen indeksi soveltuu hyvin kustannuskehityksen mittaamiseen. Pitkällä aikajänteellä menekkien muuttuessa kustannuskehityksen seurantaan käy parhaiten tuottavuuskorjattu panoshintaindeksi.