Laajojen ranta-alueiden hinta kiinteistökaupoissa

Tutkimuksessa selvitetään tonttikokoa suurempien ranta-alueiden kauppahintaan vaikuttavia hintatekijöitä ja niiden vaikutuksen suuruutta. Tutkimusaineisto saatiin maanmittaushallituksen kauppahintarekisteristä, josta tutkimuskohteiksi valittiin kaikki vuosina 1981 - 1986 tehdyt yli 2 ha:n suuruisen rantaan rajoittuvan alueen kaupat Kymen, Mikkelin, Uudenmaan sekä Turun ja Porin lääneistä. Yhteensä kauppoja oli 1697. Kohteet sijoitettiin peruskarttalehdille 1 : 20 000 ja aineistosta karsittiin mm. kaupat, joita ei pystytty sijoittamaan, joissa rantaviivaa oli alle 100 m, jotka rajoittuivat alle 15 ha:n suuruiseen vesialueeseen ja jotka oli selvästi ostettu muuta kuin rannan virkistysmahdollisuuksien käyttöä varten. Lopulliseen tutkimusaineistoon tuli näin 385 kohdetta. Näille määritettiin 19 erilaista hintaan mahdollisesti vaikuttavaa tekijää ottaen huomioon alueen ominaisuudet, sijainti, sopijapuolet ja kaupanteon ajankohta. Lisäksi 78 kohdetta tarkastettiin maastossa rannan laadun ja puuston hintavaikutuksen selvittämiseksi. Aineiston tilastolliset analyysit suoritettiin tulomuotoisella regressioanalyysillä ja joidenkin hintatekijöiden vaikutus varmistettiin vielä kovarianssianalyyseillä. Analyysien perusteella saatiin muodostettua neljä mallia koko aineistolle, merenrantaan rajoittuneille alueille, Kymen ja Mikkelin läänien järvenrantaan rajoittuneille alueille sekä maastossa tutkituille alueille. Mallien selitysprosentit vaihtelivat n. 59 %:sta 70 %:iin. Voimakkaimmin hintaan vaikuttaviksi tekijöiksi saatiin etäisyys Helsingistä (km), kokonaispinta-ala (ha), muoto (rantaviivan pituus (m)/neliöjuuri (pinta-ala (ha))), elinkustannusindeksi, merenrantasijainti sekä etäisyys autotielle (km). Lisäksi maastomallissa hintaan vaikuttivat rannan laatu (arvot 2 - 8), alueen etäisyys kuntakeskuksesta (km) ja heikkona tekijänä puuston määrä. Tutkimus osoitti laajojen ranta-alueiden hintojen nousseen yleistä hintakehitystä nopeammin ja merenranta-alueiden olevan selvästi järvenranta-alueita kalliimpia. Tutkimus osoitti myös, että kauppahintatutkimusta voidaan käyttää tonttikokoa laajempienkin ranta-alueiden arvioimiseen. Koska arviointityössä ei kuitenkaan ole juuri koskaan saatavissa riitävästi kauppahintatietoja itsenäisen tutkimuksen tekemiseksi, käytännössä voidaan käyttää tämän tutkimuksen hintamalleja tai tässä tutkimuksessa saatuja hintatekijöitä korjaustekijöinä kokemusperäistä arviointimenetelmää sovellettaessa.