Omakotikiinteistön kauppa-arvo Suomessa

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää kauppa-arvomenetelmän soveltuvuus omakotikiinteistön (käyttöyksikön) arviointiin. Toisena tavoitteena oli kauppa-arvon ja siihen vaikuttavien tekijöiden sekä vaikutusten suuruuden selvittäminen. Tavoitteen toteuttamiseksi haettiin kiinteistöjen kauppahintarekisteristä tiedot 88 527 ra-kennetun omakotikiinteistön kaupasta. Kaupan kohteiden kiinteistötunnusten avulla haettiin rakennus- ja huoneistorekisteristä tiedot kiinteistöillä olleista rakennuksista ja rakennusten huoneistoista. Tämän haun tuloksena oli tiedot 84 815 rakennuksesta ja 75 007 huoneistosta. Rakennusten tietoja ei löytynyt 12 319 rakennetun kiinteistön kaupasta, joten tästä syystä karsiutui noin 15,5 % muuten edustavista kaupoista. Kaupunkien ja kuntien tiedot saatiin Tilastokeskuksen tuottamasta kuntatieturista. Kau-punkien ja kuntien keskustojen keskipisteiden koordinaatteja ei ollut saatavilla, joten ne määritettiin tutkimuksessa. Keskipisteen sijainti määritettiin kaupungin tai kunnan keskus-talle ominaisten rakennusten sijainnin perusteella käyttäen apuna paikkatieto-ohjelmaa. Keskiarvohintojen kehitystä ja edustavien kauppojen jakaumia eräiden tekijöiden suhteen kuvattiin graafisin esityksin. Lähtöaineistoa käsiteltiin lääneittäin ja asuntomarkkina-alueittain. Asuntomarkkina-alueiden oletettiin noudattavan työssäkäyntialueita, jotka saatiin selville Tilastokeskuksen työssäkäyntitilastoista Pendeli-ohjelmalla. Tämän lisäksi kaava-alueet ja kaava-alueiden ulkopuoliset alueet käsiteltiin erillään. Aineisto jaettiin edelleen rakennuksen valmistumis-vuoden mukaan: vanhempiin rakennuksiin kuuluivat ennen vuotta 1970 valmistuneet ra-kennukset ja uudempiin vuonna 1970 ja sen jälkeen valmistuneet rakennukset. Laskennan tulokseksi saatiin 91 alueittaista kovarianssimallia. Käytettävissä olleen tieto-koneen teho ei riittänyt valtakunnallisten mallien laskemiseen. Mallien logaritmiset selitysprosentit vaihtelivat välillä 38 - 70 % ja jäännöshajonnat välillä 0,19 - 0,40. Tunnuslukuja pidettiin melko hyvinä, koska aineisto oli heterogeenistä karsin-noista huolimatta. Tunnuslukuja olisi voitu parantaa poistamalla aineistoista malleihin huonosti sopivia kauppoja, mutta tähän ei löydetty perusteita. Tärkeimmät omakotikiinteistön hinnan selittäjät olivat rakennuksen kerrosten yhteenlaskettu pinta-ala, ajan kuluessa muuttuvat tekijät, etäisyystekijät, rakennuksen ikä, tontin tai rakennuspaikan pinta-ala ja tontin tai rakennuspaikan rantaan rajoittuvuus. Tulokset osoittivat, että omakotikiinteistön arvonmuodostus on mahdollista selvittää kaup-pa-arvoperusteisesti tilastollisia menetelmiä soveltaen. Lisäksi saatuja tuloksia voidaan soveltaa käytännön arviointiin, kun menetelmän lähtöoletukset ovat voimassa.