Rakentamisjärjestyksen ja -nopeuden vaikutus asuntoalueen rakentamiskustannuksiin

Tutkimus liittyy vuonna 1975 käynnistettyyn asuntoalueiden taloudellisuutta käsittelevään ns. ASTA-tutkimussarjaan, jonka kohteena on 24 asuntoaluetta eri puolilla Suomea. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää kohdealueiden rakentamisprosessi, rakentamiskustannusten vaihtelu eri toteuttamisvaiheissa sekä epätasapainoisesta toteuttamisesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset. Tutkimus perustuu ASTA I -tutkimuksen yhteydessä määritettyyn aineistoon, jota on täydennetty mm. kohdealueiden toteuttamista v. 1976 - 1979 koskevilla tiedoilla. Tutkimus osoittaa, että kaavan sallima rakennusoikeus on hyödynnetty tarkemmin kerrrostalo kuin pientalovaltaisilla kohdealueilla. Palvelurakennusten toteuttaminen on yleensä painottunut rakentamisajan loppuun. Useassa tapauksessa ne ovat jääneet kokonaan tai osittain toteutumatta. Verkostot on toteutettu yleensä suurissa erissä kokonaan. Kerrosalan rakentamisnopeus lisääntyy kohdealueilla alueen koon, kerrostaloprosentin ja osittain myös kunnan asukasluvun kasvaessa. Rakentamisaika vaihtelee paljon kasvaen jonkin verran alueen koon kasvaessa. Kunnan vuotuiset kustannukset vaihtelevat paljon verkostokustannusten painottuessa rakentamisajan alkuun ja palvelukustannusten rakentamisajan loppuvaiheeseen. Myös kokonaiskustannukset vaihtelevat vuosittain suuresti. Alkuvuosina verkostojen osuus niistä on suuri, ja laskee sitten rakennusten muodostaessa valtaosan kaikista kustannuksista. Suhteelliset kustannukset ovat yleensä suurimmat rakentamisajan alussa verkostorakentamisen ja vähäisen kerrosalamäärän vuoksi. Verkostojen korkotappiot ovat suurimmillaan alueilla, joilla on suuret verkostokustannukset, selvästi etupainoisesti toteutetut verkostot ja pieni kerrosalan käyttöönottoaste. Suhteelliset korkotappiot pienenevät keskimääräisen talokoon, kerrosalan käyttöönottoasteen ja rakentamisnopeuden kasvaessa ja kasvavat verkostojen etupainoisuuden kasvaessa. Palvelujen viivästymisestä aiheutuvien matkojen ajoneuvokustannukset kasvavat ulkoisten palvelujen etäisyyden kasvaessa ja laskevat keskimääräisen vuotuisen palvelutason noustessa. Myös matkoista aiheutuvat aikamenetykset laskevat keskimääräisen palvelutason noustessa. Suhteelliset ajoitustappiot yhteensä vaihtelevat kohdealueilla 27 - 190/k-m2 keskiarvon ollessa 91 mk/k-m/. Vastaavat luvut asukasta ja asuntoa kohden ovat 854 - 6 590 mk/asukas ja 3 092 mk/asukas sekä 2 088 - 26 244 mk/asunto ja 9 063 mk/asunto. Palvelujen viivästymisestä aiheutuvat aikamenetykset vaihtelevat 93 - 909 h/asukas keskiarvon ollessa 241 h/asukas. Tutkimuksen perusteella voidaan asuntoalueen toteuttamiseen liittyvinä suosituksina todeta seuraavaa. Asuntoaluetta ei tulisi jättää keskeneräiseksi kerrosalan toteuttamisen osalta ainakaan tilanteessa, jossa suurin osa verkostoinvestoinneista ja/tai isot palveluinvestoinnit on jo tehty. Tehtyjä verkosto- ja palveluinvestointeja hyödyntävä täydennysrakentaminen on selvästi edullisempaa kuin täysimääräiset investoinnit edellyttävä uuden alueen rakentaminen. Kunnallisten investointien ajoituksen harkinnalla on mahdollista päästä kansantaloudellisesti kohdealueita edullisempaan toteuttamisprosessiin lisäämättä kunnallistaloudellista rasitetta. Asuntoalueen toteuttamisessa tulisi pyrkiä verkostojen ja kerrosalan tasapainoiseen toteuttamiseen, jossa vältetään tarpeettoman suurta verkostojen etupainoisuutta. Palvelut tulisi toteuttaa keskimäärin aikaisemmin kuin kohdealueilla on toteutettu. Hyvän maaperän alueet tulisi pyrkiä ottamaan käyttöön aikaisemmin kuin huonon maaperän alueet.