Riihimäen teollisuusalueiden tarve ja vertailu

Riihimäen teollisuusalueiden tarvetta ja vertailua koskeva tutkimus on tehty Riihimäen kaupungin aloitteesta, ja se perustuu VTT:n maankäytön laboratoriossa kehitettyihin menetelmiin. Teollisuusalueiden tarpeen arviointi perustuu toisaalta työpaikkojen kasvuennusteisiin, toisaalta Riihimäen viime vuosien teollisuusrakennustuotantoon. Työpaikkojen nettolisäyksestä lähtevät ennusteet johtavat 8 - 14 ha:n aluetarpeisiin v:een 2000 mennessä. Tällöin oletetaan, että puolet lisätarpeesta tyydytetään kaavareservin avulla ja puolet uusilla alueilla ja että poistumaa korvaava työpaikkalisäys voi sijoittua nykyisille teollisuusalueille. Maksimiarvion mukaan uutta teollisuusaluetta tarvittaisiin v:een 2000 mennessä n. 126 ha. Tällöin jäävät nykyiset reservit (n. 70 % teollisuusalueiden rakennusoikeudesta) vielä kokonaan käyttämättä. Maksimitarve on runsas neljännes aluevertailussa mukana olevien alueiden yhteismäärästä, minimitarpeen taas tyydyttää pieninkin vertailualue yksinään. Vertailtavien alueiden valinnasta vastaisi pääasiassa Riihimäen kaupunki. Vertailuvaihtoehtoina oli 10 aluetta, 2 lämmitystapaa (kaukolämpö, maakaasu) ja neljällä alueeella 2 toteutustapaa (erikseen tai yhdessä naapurialueen kanssa). Vaihtoehtoja on siten 28. Vertailukriteereinä ovat laatu, kustannukset ja riskit. Laatuvertailu perustuu arvioon vihtoehtojen ominaisuuksista ja sopivuudesta nimenomaan teollisuus- tai sitä vastaavaan käyttöön. Kriteereinä ovat sijainti suhteessa muuhun kaupunkirakenteeseen ja liikenneverkkoihin, suunnitteluedellytykset (kaavan valmius, alueen koko ja muoto, maaperä ja suunnittelua rajoittavat tekijät) sekä ympäristöhäiriöt. Hyvinä on pidetty alueita 1 ja 4, melko hyvinä alueita 2, 8 ja 9, tavallisina alueita 6 ja 7 sekä huonoina alueita 3, 5 ja 10. Kustannusten arviointi perustuu kaikkien niiden kustannusvaikutusten huomioon ottoon, jotka näin tarkasti suunniteltaessa on mahdollista arvioida. Mukana ovat maanhankinta-, rakentamis-, käyttö-, korjaus- ja kunnossapito- sekä liikennekustannukset. Kustannuskriteerinä on suhteellinen kustannus (mk/teollisuusrak.kerros-m2), johon sisältyvät investoinnit ja jatkuvien kustannusten nykyarvot (40 v:n pitoajalla ja 5 %:n diskonttokorkokannalla laskettuna). Kustannukset vaihtelevat välillä 2 500 - 3 000 mk/k-m2. Kallein alue (5) on siten 17 % halvinta aluetta (6) kalliimpi. Kustannusero merkitsee esim. 10 vuoden tuotannossa (n. 120 000 k-m2) yli 50 mmk:n lisäkustannuksia. Kustannuserot aiheutuvat monista syistä: maaperästä, liikenteen ja teknisen huollon verkkojen kytkentäpituuksista, työmatkojen pituuseroista jne. Maanhankinta ei ole merkittävä kustannuskynnys. Riskien arviointi perustuu toisaalta suunnitelmien ja vaihtoehtojen toteutumistodennäköisyyksiin, toisaalta itse arvioinnissa ja menetelmissä olevien epävarmuuksien huomioon ottoon. Esimerkkinä arvioiduista riskeistä mainittakoon maahankinnan ongelmat sekä moottoritien linjaukseen, maisemamuutoksiin ja ympäristövaikutuksiin liittyvät riskit. Vaihtoehdot poikkeavat monin kohdin selvästi toisistaan. Yhtäkään riskitekijää ei kuitenkaan voi pitää niin suurena, että se aiheuttaisi vaihtoehdon hylkäämisen. Kokonaisarvio perustuu laadun, kustannusten ja riskien yhtäaikaiseen arviointiin. Edullisiksi alueiksi on katsottu alueet 1, 2 ja 4. Ne ovat laadullisesti hyviä tai melko hyviä, kustannuksiltaan suhteellisen halpoja tai keskikalliita ja vain vähän riskejä sisältäviä vaihtoehtoja. Näiden kolmen alueen yhteenlaskettu pinta-ala on 145 ha. Tämä riittäisi teollisuustarpeisiin arvioiden mukaan vähintään vuoteen 2010 asti.