Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys suurimmilla paikkakunnilla 1980-luvulla: Tärkeimmät hintaan vaikuttavat tekijät

Tutkimuksessa selvitetään vanhojen kerrostaloasuntojen hintoja asuntojen ominaisuuksien perusteena kymmenellä paikkakunnalla (Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Oulu, Kuopio, Vaasa, Lahti ja Jyväskylä). Tutkimuksen päätarkoituksena on selittää asuntojen hintakehitykseen vaikuttavia tekijöitä ja niiden muutosta aikavälillä 1982-1987, asuntojen hintakehitystä suurilla paikkakunnilla ao. vuosina ja ASP-järjestelmän sekä suhdanne ym. yleisten tekijöiden vaikutusta hintoihin. Tutkimuksen lähtökohtana on, että ostajat asettavat preferenssejä asunnon ja ympäristön ominaisuuksille. Asunnon ominaisuuksien määrä ja laatu muodostavat asunnon arvon kuluttajalle. Kuluttaja valitsee tarjolla olevista vaihtoehdoista sen asunnon, jonka ominaisuusyhdistelmä maksimoi hyödyn käytettävissä olevan budjetin puitteissa. Aineisto käsittää vuosina 1982 ja 1987 tuikimuspaikkakunnilla tehdyt pankkien osaomistamien kiinteistönvälitysyritysten asuntokaupat. Kauppojen kokonaismäärä vuonna 1982 oli 3467 (vain pääkaupunkiseutu) ja vuonna 1987 kaikilta tutkimuspaikkakunnilta 8047 asuntokauppaa. Aineistosta muodostettiin 15 lineaarista regressiomallia. Eri turkimuspaikkakuntien hintatasot poikkeavat toisistaan huomattavasti, joten jokaista tutkimuspaikkakuntaa varten laadittiin oma malli. Pääkaupunkiseudulta (Helsinki, Espoo - Kauniainen, Vantaa) muodostettiin molempien vuosien ja muilta alueilta vuoden 1987 mallit. Poikkileikkausvuodelta 1982 ei saatu asuinalueen arvostusta kuvaavaa ylempien toimihenkilöiden osuutta pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Poikkileikkausmallit antavat kuvan tietyn ajankohdan asuntomarkkinatilanteesta ja sillä hetkellä vaikuttavien tekijöiden voimakkuudesta. Mallin selitettäväksi muuttujaksi valittiin asunnon velaton hinta ja selittäviksi muuttujiksi asunto-, talo- ja sijaintimuuttujat. Selittäviä muuttujia otettiin mukaan kaikkiaan yksitoista. Tapauksesta riippuen lopulliseen malliin tuli 5-9 muuttujaa. Mallien selittävyydeksi saatiin 47-75 % paikkakunnasta riippuen. Kaikki lopulliseen malliin tulevat muuttujat ovat tilastollisesti merkitseviä. Tärkeimmiksi hintaan vaikuttaviksi tekijöiksi muodostuivat lähes kaikilla paikkakunnilla asunnon pinta-ala, etäisyys keskustasta ja alueen sosiaalinen arvostus. Voimakkaimmin kyseiset muuttujat vaikuttivat asunnon hintaan Helsingissä, Espoossa Tampereella, Turussa ja Jyväskylässä. Muuttujien järjestys vaihtuu paikkakunnittain sen mukaan mitä tekijää asunnon ostajat eniten arvostavat. Kyseisten muuttujien vaikutus asunnon hintaan on korostunut pääkaupunkiseudulla poikkileikkausvuosien välisessä tarkastelussa. Talon iällä on lineaarisesti mitattuna vähäinen vaikutus asunnon keskihintaan. Tämä johtuu siitä, että iän vaikutus ei ole lineaarinen. Tehdyt peruskorjaukset vaikuttavat hyppäyksellisesti hintatasoon. Lisäksi ikä korreloi selvästi sekä keskustaetäisyyden että alueen arvostuksen kanssa. Vanhat asunnot sijaitsevat lähempänä keskustaa ja useasti myös arvostetuilla asuinalueilla. Helsingissä tietyillä alueilla etäisyyden ja iän vaikutus hintaan on voimakas. Vanhat asunnot ovat kalliita joten ikä tavallaan toimii sijaintimuuttujana. Esim. Helsingissä kantakaupungin vanhoista asunnoista ollaan valmiit maksamaan huimia hintoja. Em. ongelmien takia ikämuuttujaa tarkasteltiinkin myös kovarianssianalyysillä, käyttäen luokkamuuttujia, jotka antoivat selkeämmän kuvan iän vaikutuksesta asunnon hintaan. Hyväkuntoiset asunnot ovat huomattavasti kalliimpia kuin huonokuntoiset tai keskinkertaiset asunnot. Eniten hyvä kunto nosti asunnon keskihintaa Kuopiossa ja Lahdessa. Yhtiövelka vaikuttaa eniten keskihintaan Lahdessa, oma tontti Oulussa ja vapaana myyty Lahdessa. Vähäisin vaikutus oli asunnon sijaintikerroksella ja hissillä. Tutkimuksessa tarkastellaan lisäksi eräiden yleisten asuntomarkkinoiden kysyntään vaikuttavien tekijöiden mahdollista osuutta asuntojen hintakehitykseen. Nettomuuton voidaan katsoa selittävän pääkaupunkiseudun ja jossain määrin Tampereen ja Kuopion reaalihinnan vaihtelua. Rahoituksen saatavuudella jota on mitattu liikepankkien keskuspankkivelan marginaalikorolla ja reaalikorolla sekä kotitalouksille suuntautuvalla luoton tarjonnalla, näyttäisi myös olevan merkitystä asuntojen kysyntään ja hintakehitykseen. ASP-hintarajan voidaan katsoa ainakin pääkaupunkiseudulla olevan osallisena hinnannousuun, ASP-säästäjien kysynnän suuntautuessa pienempiin asuntoihin.